Firmar la escritura de una casa es un momento importante. Sin embargo, todavía puede haber pendientes que afecten el pago, la entrega o la inscripción de la propiedad.
Algunos problemas se originan antes de firmar y se descubren después. Otros aparecen porque se deja de dar seguimiento al trámite.
Estos son ejemplos que compradores y vendedores deben conocer.
1. Pasar por alto el derecho del tanto del inquilino
Si la propiedad está rentada, antes de venderla conviene revisar si el inquilino tiene preferencia legal para comprarla en las mismas condiciones ofrecidas a otro comprador.
En Quintana Roo, el artículo 2708 del Código Civil contempla este derecho cuando el arrendamiento ha durado más de cinco años, el inquilino ha realizado mejoras importantes y está al corriente con la renta. No corresponde automáticamente a todos los arrendatarios.
Si se firma la compraventa sin atender un derecho del tanto que sí correspondía, el inquilino podría reclamar judicialmente y poner en discusión la operación.
Antes de firmar, solicita a la notaría revisar el contrato, la antigüedad del arrendamiento, las mejoras y los pagos, así como confirmar la notificación formal y el cumplimiento del procedimiento aplicable. Una conversación informal con el inquilino no sustituye estas verificaciones.
2. Revisar únicamente el estado civil actual del vendedor
Que hoy una persona esté soltera, divorciada o viuda no explica, por sí solo, cómo adquirió la propiedad ni qué derechos pudieron corresponder a su pareja.
Conviene revisar la fecha de adquisición, el estado civil o el régimen matrimonial y los documentos de divorcio, liquidación o sucesión, según corresponda.
Además, en Quintana Roo existe una protección específica para la vivienda que constituye el hogar conyugal: el artículo 722 exige el consentimiento de ambos cónyuges en los supuestos que regula.
3. Entregar dinero para impuestos y asumir que ya fueron pagados
Un recibo de la notaría acredita que recibió recursos; debes solicitar también los comprobantes oficiales de su aplicación.
La falta de pago oportuno puede generar requerimientos, accesorios fiscales o retrasos, según la contribución y las responsabilidades aplicables.
La Ley del Notariado contempla como infracción no enterar los impuestos y derechos recibidos para ese fin. El SAT también establece obligaciones de cálculo, entero e información en las operaciones que corresponden.
Pide un desglose de impuestos, derechos, honorarios y comprobantes.
4. Dejar pendiente la inscripción de la escritura
Después de firmar, solicita la fecha de ingreso al Registro, el número de trámite y las observaciones pendientes.
En Quintana Roo, la inscripción tiene efectos constitutivos para los contratos que transmiten la propiedad. Por eso, recibir una copia de la escritura no equivale a confirmar que quedó inscrita.
La notaría debe tramitar la inscripción cuando haya sido requerida y haya recibido los recursos correspondientes.
5. Descuidar los avisos preventivos
Estos avisos ayudan a proteger la prioridad registral de la operación. Su presentación y la de la escritura deben coordinarse dentro de los plazos legales.
Dejar vencer esa protección puede afectar la prioridad frente a otros documentos que ingresen al Registro.
Solicita a tu notaría confirmar que los avisos y el ingreso de la escritura se realizaron oportunamente.
6. Descubrir errores en la escritura
Un nombre incorrecto, un lote distinto o diferencias en superficies pueden obligar a realizar aclaraciones y gestiones adicionales.
Imagina que compras el departamento correcto, pero el documento identifica otro cajón de estacionamiento. La diferencia podría descubrirse cuando intentes vender o solicitar un crédito.
Compara el proyecto con el título anterior y los documentos del inmueble. La legislación notarial exige precisar el bien y acreditar la representación de quienes intervienen.
7. Firmar con un poder revocado o sin facultades para vender
Si vende un apoderado, representante de una empresa o alguien que interviene en una sucesión, pide que se comprueben sus facultades para esa operación.
Una pregunta útil es: “¿Qué documento acredita que esta persona puede vender y bajo qué condiciones?”.
La revisión debe realizarse antes de la firma; descubrir después una limitación puede abrir una controversia sobre la actuación del representante.
8. Comprar esperando una entrega inmediata cuando hay un arrendamiento
Si la propiedad está rentada, revisa el contrato y acuerda expresamente cómo se manejarán ocupación, rentas y depósito.
En Quintana Roo, la transmisión de la propiedad durante un arrendamiento vigente no lo termina por sí sola: el adquirente ocupa la posición del arrendador en los términos legales.
Comprar para habitar exige confirmar cuándo y bajo qué condiciones podrás recibir la vivienda.
¿Qué conviene conservar después de firmar?
Organiza y conserva el expediente completo de la operación, incluyendo:
- Escritura y anexos entregados por la notaría.
- Comprobantes de pago del precio, impuestos, derechos y gastos de la operación.
- Referencia de ingreso al RPPyC y confirmación de inscripción.
- Acta de entrega e inventario.
- Copias de los poderes utilizados y documentación de su verificación.
- Documentos del comprador, vendedor e inmueble que integraron la operación.
Si corresponde el derecho del tanto del inquilino y este decide no ejercerlo, solicita que su renuncia quede debidamente documentada y revisada por la notaría. Conserva también las notificaciones y constancias del procedimiento aplicable.
Una incidencia no significa automáticamente que perderás la propiedad o que la compraventa será anulada. Puede requerir una corrección, un pago, una gestión o una resolución judicial, dependiendo del caso.
Tu patrimonio también necesita tu atención
La intervención de una notaría es fundamental, pero comprador y vendedor no deben dar por hecho que todos los aspectos de la operación ya fueron revisados y resueltos. Preguntar, solicitar comprobantes y confirmar los pendientes ayuda a proteger a ambas partes.
Como comprador, tienes derecho a recibir información clara y la responsabilidad de revisar, con acompañamiento profesional, que todo esté en regla para proteger tu inversión y tu patrimonio. Esto no sustituye las obligaciones legales de la notaría.
En BRII | Grupo Inmobiliario te apoyamos en cada etapa de la revisión documental, coordinamos contigo y con la notaría las aclaraciones necesarias y damos seguimiento a los pendientes hasta la conclusión de tu operación.
WhatsApp: 998 244 4583
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